Wszystko o księgach wieczystych

Księgi wieczyste są publicznym, jawnym, sądowym rejestrem przedstawiającym stan prawny nieruchomości. Ich zadaniem jest zapewnienie bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami. Pozwalają ustalić, komu i jakie przysługują prawa do danej nieruchomości. W księgach wieczystych mogą być ujawniane między innymi: prawo własności, prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze prawo do lokalu, hipoteka.

Co do zasady, księgi wieczyste prowadzi się dla nieruchomości, którymi są:

• grunty - tj. części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności,
• budynki - jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności,
• lokale - wyodrębnione i stanowiące odrębny przedmiot własności.

W świetle ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece fundamentem istnienia instytucji ksiąg wieczystych są:

• jawność formalna - każdy może zapoznać się z treścią księgi wieczystej, w związku z czym nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani nieznajomością wniosków, o których uczyniono wzmiankę,
• jawność materialna - domniemywa się, iż prawo ujawnione w księdze wieczystej wpisane jest zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, a prawo wykreślone z księgi wieczystej nie istnieje,
• rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych - w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe.

STRUKTURA KSIĘGI WIECZYSTEJ

Dane wpisywane do księgi wieczystej dzielone są według czterech działów.

DZIAŁ I

DZIAŁ I-O - OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI

W tej części działu I znajdują się informacje dotyczące między innymi oznaczenia danej nieruchomości, tj. położenia, powierzchni, liczby oraz oznaczenia numerycznego działek, a także - w przypadku lokalu - dane dotyczące pomieszczeń.

DZIAŁ I-Sp - SPIS PRAW ZWIĄZANYCH Z WŁASNOŚCIĄ

W tej części działu I znajdują się informacje dotyczące praw związanych z prawem własności wpisanej nieruchomości.

DZIAŁ II - WŁASNOŚĆ

W dziale II znajdują się informacje dotyczące prawnego właściciela lub użytkownika wieczystego danej nieruchomości, a w szczególności: imiona oraz nazwisko właściciela nieruchomości, imiona rodziców lub też - w wypadku osób fizycznych - numer PESEL. Dla innych podmiotów przewidziano natomiast umieszczenie informacji dotyczącej nazwy oraz numeru REGON.

DZIAŁ III - PRAWA, ROSZCZENIA I OGRANICZENIA

W dziale III znajdują się informacje dotyczące ograniczonych praw rzeczowych (za wyjątkiem hipotek), praw osobistych i roszczeń ciążących na nieruchomości oraz innych ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym. Jest to dział szczególnie ważny dla nabywców, gdyż tutaj znajdują się informacje o ewentualnej egzekucji z nieruchomości.

DZIAŁ IV - HIPOTEKA

W dziale IV znajdują się informacje dotyczące wysokości, waluty, zakresu, rodzaju, pierwszeństwa i innych danych w zakresie obciążającej nieruchomość hipoteki.